Bail commercial : clarifier les obligations des services généraux

Photo du rédacteur : Alain RoumaniAlain Roumani – 4 min de lecture

Pourquoi c’est un sujet critique pour les services généraux

Dans un immeuble tertiaire, la répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire n’est jamais anodine. Les équipes services généraux doivent savoir qui paie, qui entretient et qui contrôle. Une ambiguïté dans le bail peut entraîner des litiges coûteux ou des arrêts d’exploitation en cas de contrôle réglementaire.

Les clauses essentielles à surveiller

1. Entretien et réparations

   • Le bail commercial distingue les grosses réparations (généralement à la charge du propriétaire – article 606 du Code civil) et l’entretien courant confié au locataire.

   • Les services généraux doivent vérifier la rédaction précise : ascenseurs, CVC, toitures, façades.

2. Contrôles réglementaires

   • Ascenseurs, SSI, désenfumage, électricité : qui mandate et paie l’organisme agréé ?

   • Certains baux transfèrent cette responsabilité au preneur, d’autres la laissent au bailleur.

3. Travaux de mise en conformité

   • Lorsqu’une norme évolue (accessibilité PMR, efficacité énergétique), le bail peut prévoir un partage des coûts ou les laisser entièrement au locataire.

Signature d’un bail commercial détaillant les obligations des services généraux

Responsabilités croisées : ne pas se tromper d’interlocuteur

• Propriétaire : assure la conformité structurelle du bâtiment (clos et couvert).

• Exploitant / locataire : garantit la sécurité et la maintenance des installations exploitées (équipements, aménagements intérieurs).

• Manager de transition : en cas de changement d’occupant ou de crise, il sécurise la continuité d’exploitation, met à jour le registre de sécurité et clarifie la répartition des charges avec le bailleur.

Bonnes pratiques pour éviter les litiges

1. Relire le bail avant chaque renouvellement avec le service juridique ou un avocat spécialisé.

2. Tenir un tableau de répartition : qui est responsable de quoi (entretien, contrôles, mise en conformité).

3. Tracer toutes les interventions (GMAO ou SharePoint) pour prouver la bonne exécution.

4. Prévoir une clause de réexamen en cas d’évolution réglementaire majeure (par exemple RE2020 ou nouvelles normes incendie).

En résumé

Pour les services généraux, le bail commercial n’est pas qu’un document administratif : c’est un contrat opérationnel qui conditionne la continuité d’exploitation. Un manager de transition doit pouvoir, dès son arrivée, identifier les responsabilités, s’assurer que chaque contrôle est couvert et prévenir tout litige entre bailleur et occupant.